Autorizație de construire casă 2026 — ghid complet pas cu pas

Ce este autorizația de construire

Autorizația de construire (AC) este actul administrativ emis de primăria localității pe raza căreia se află terenul, prin care se autorizează executarea lucrărilor de construcție. Fără acest document, orice lucrare de construcție este ilegală, indiferent dacă terenul este proprietatea ta și indiferent dacă ai toate proiectele tehnice întocmite.

Autorizația de construire se obține pe baza unui proiect tehnic verificat de verificatori atestați și se emite în conformitate cu regulamentul local de urbanism (PUG, PUZ, PUD). Valabilitatea autorizației este de 12 luni de la emitere, cu posibilitate de prelungire o singură dată, pentru încă 12 luni.

Etapele complete ale procesului

Etapa 1 — Certificatul de urbanism (CU)

Certificatul de urbanism este primul document pe care îl obții. NU este o autorizare — este un document informativ care îți spune: ce poți construi pe teren (regim de înălțime, procent de ocupare, coeficient de utilizare), ce avize trebuie să obții, ce studii suplimentare sunt necesare.

Documente necesare pentru CU: cerere tip (de la primărie), copie act de proprietate teren, plan cadastral și extras de carte funciară (nu mai vechi de 30 de zile), plan de situație vizat de OCPI (scara 1:500 sau 1:1000), memoriu tehnic orientativ cu ce intenționezi să construiești. Termen legal de emitere: 30 de zile. Taxă: 5-15 lei/mp de teren (variază pe localitate).

Etapa 2 — Obținerea avizelor

Certificatul de urbanism listează avizele necesare. Cele mai frecvente pentru o casă: aviz de la furnizorul de electricitate (Enel, E-Distribuție etc.), aviz de la furnizorul de gaz (Distrigaz, Engie), aviz de la operatorul de apă-canal (Apa Nova, ApaCal etc.), aviz de la administrația drumurilor (dacă terenul are acces la drum public), aviz de mediu (de la Agenția de Protecție a Mediului), aviz ISU (obligatoriu pentru case cu mai mult de 2 niveluri sau suprafață mare).

Fiecare aviz necesită documentație proprie și are termen propriu de emitere (15-30 de zile). Costul total al avizelor: 2.000-5.000 lei. Sfat: depune cererile de avize simultan, nu secvențial — economisești 2-3 luni.

Etapa 3 — Studii obligatorii

Studiu topografic: ridicare topografică a terenului, plan de situație și plan de încadrare. Cost: 1.500-3.000 lei. Studiu geotehnic: foraje, analize sol, recomandări fundație. Cost: 1.500-4.000 lei. Studiu de însorire (dacă e cerut prin CU): analizează umbra pe care o produce casa pe proprietățile vecine. Cost: 500-1.500 lei.

Etapa 4 — Proiectul tehnic (DTAC sau PAC)

Proiectul tehnic pentru autorizare (DTAC — Documentația Tehnică pentru Autorizarea Construcției, sau PAC — Proiect pentru Autorizarea Construcției) conține: proiect de arhitectură (plan de situație, planuri pe niveluri, secțiuni, fațade, memoriu tehnic), proiect de structură (plan fundații, plan cofraje, detalii armare, memoriu de calcul), proiecte de instalații (electrice, sanitare, termice, gaz), deviz estimativ al lucrărilor.

Proiectul trebuie verificat de verificatori tehnici atestați MLPAT pe fiecare specialitate (structură, instalații). Costul proiectului complet: 5.000-15.000 lei pentru o casă obișnuită (P+1, 120-200 mp utili), 15.000-30.000 lei pentru case complexe sau hale. Costul verificării: 1.000-3.000 lei (toate specialitățile).

Etapa 5 — Depunerea dosarului de autorizare

Dosarul complet depus la primărie conține: cerere tip pentru autorizația de construire, certificat de urbanism (în original), toate avizele cerute prin CU, studiile obligatorii (geotehnic, topografic), proiectul tehnic verificat (2 exemplare), act de proprietate teren (copie legalizată), extras de carte funciară (original, nu mai vechi de 30 de zile), dovada plății taxei de autorizare.

Etapa 6 — Emiterea autorizației

Termenul legal de emitere este de 30 de zile calendaristice de la data depunerii dosarului COMPLET. Dacă dosarul este incomplet, primăria returnează documentația cu lista completărilor necesare — termenul de 30 de zile se resetează de la data depunerii completărilor.

În practică, la primăriile din București și Ilfov, termenul de emitere depășește frecvent 30 de zile, ajungând la 45-60 de zile. Soluție: depune dosarul la registratură cu confirmare de primire și urmărește termenul — dacă este depășit, poți formula o plângere prealabilă.

Costuri totale orientative 2026

Tabel orientativ pentru o casă P+1 cu suprafață de 180 mp construiți, în zona București-Ilfov:

Certificat de urbanism: 200-500 lei. Studiu topografic: 1.500-3.000 lei. Studiu geotehnic: 2.000-4.000 lei. Avize utilități: 2.000-5.000 lei. Proiect tehnic complet: 8.000-15.000 lei. Verificare tehnică: 1.500-3.000 lei. Taxă autorizare (0,5% din valoarea declarată): 3.000-5.000 lei. Total: 18.000-35.000 lei (aproximativ 3.600-7.000 EUR).

Aceste costuri reprezintă 2-4% din costul total al construcției — o investiție obligatorie pe care nu o poți evita și nici nu ar trebui să vrei.

Greșeli frecvente care întârzie autorizația

Proiectul nu respectă regulamentul de urbanism (depășire POT, CUT, regim de înălțime) — reproiectare necesară. Avize expirate la momentul depunerii dosarului (avizele au valabilitate de 6-12 luni). Studiu geotehnic realizat înainte de achiziția terenului — trebuie refăcut pe amplasamentul exact. Lipsa acordului vecinilor (necesară în anumite situații prevăzute de CU). Plan de situație cu erori (nu corespunde cu planul cadastral actualizat).

Cel mai important sfat: angajează un arhitect cu experiență în autorizare în zona ta. Un arhitect care cunoaște specificul primăriei locale, persoanele de contact și cerințele specifice poate reduce durata procesului cu 1-2 luni.

După obținerea autorizației

Ai obligația să: afișezi pe șantier panoul de identificare a investiției (cu numărul autorizației, beneficiarul, proiectantul, constructorul), să anunți începerea lucrărilor la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) cu minimum 10 zile înainte, să angajezi un diriginte de șantier autorizat care supraveghează execuția. Începerea lucrărilor fără aceste formalități atrage sancțiuni chiar dacă ai autorizația.

Nordisk Construct — asistență completă la autorizare

La Nordisk Construct SRL, oferim asistență completă în procesul de autorizare: colaborăm cu arhitecți și ingineri autorizați, gestionăm obținerea avizelor și depunerea dosarului, și coordonăm toate studiile necesare. Contactați-ne pentru o consultanță gratuită privind autorizarea proiectului dumneavoastră.