TVA 5% la construcția de locuințe în 2026 — cine beneficiază și cum aplici

TVA-ul redus de 5% la locuințe poate economisi între 2.000 și 11.000 EUR la construcția sau achiziția unei case, comparativ cu TVA standard de 19%. În 2026, beneficiul se aplică locuințelor sub 120 mp utili și sub 600.000 RON valoare, achiziționate de persoane fizice. Acest ghid explică exact cine este eligibil, cum aplici și ce documente ai nevoie.

Cadrul legal — ce spune Codul Fiscal

TVA-ul redus de 5% pentru locuințe este reglementat de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul Fiscal (Legea 227/2015, cu modificările ulterioare). Conform acestuia, cota redusă de TVA de 5% se aplică pentru:

• Livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale
• Inclusiv terenul pe care sunt construite
• Cu respectarea condițiilor de suprafață, valoare și cumpărător

Condiții de eligibilitate în 2026

Pentru a beneficia de TVA 5%, trebuie îndeplinite SIMULTAN toate condițiile:

Cât economisești concret cu TVA 5%

Comparația între TVA 5% și TVA 19% pentru diferite valori de construcție:

Economie procentuală: TVA 5% în loc de 19% înseamnă o reducere efectivă de 11,76% din prețul total cu TVA. La o casă de 100.000 EUR fără TVA: plătești 105.000 EUR în loc de 119.000 EUR.

Cum se calculează suprafața utilă de 120 mp

Suprafața utilă se calculează conform Legii 114/1996 (Legea locuinței) și include:

SE INCLUD în suprafața utilă:

• Camerele de locuit (dormitoare, living, sufragerie)
• Bucătăria
• Băile și grupurile sanitare
• Holurile și coridoarele interioare
• Debarale și cămările interioare
• Dressingul

NU SE INCLUD în suprafața utilă:

• Balcoanele (deschise sau închise)
• Terasele (acoperite sau neacoperite)
• Logiile
• Subsolul/demisolul (chiar dacă este amenajat)
• Garajul (inclusiv cel integrat în clădire)
• Podul/mansarda neamenajată
• Spațiile comune (scări, casa scării)

Exemplu practic: O casă P+1 cu 65 mp parter + 60 mp etaj = 125 mp suprafață construită, dar 55 mp utili parter + 52 mp utili etaj = 107 mp utili. Aceasta se încadrează sub 120 mp.

Pași concreți pentru aplicarea TVA 5%

Pas 1: Verifică eligibilitatea

Confirmă că locuința are sub 120 mp utili și valoare sub 600.000 RON. Verifică la notar sau contabil dacă nu ai mai beneficiat de TVA 5% anterior (restricția de o singură locuință).

Pas 2: Completează declarația pe proprie răspundere

Trebuie să dai o declarație notarială sau pe proprie răspundere care atestă:

• Nu ai mai achiziționat o locuință cu TVA 5% anterior
• Locuința va fi folosită ca locuință proprie
• Ești persoană fizică

Pas 3: Prezintă declarația constructorului/vânzătorului

Pe baza declarației tale, constructorul emite facturi cu TVA 5% în loc de 19%. Acesta are obligația de a verifica documentele și de a păstra declarația în evidențe.

Pas 4: Păstrează documentele

Conservă toate documentele minimum 5 ani: contract de construcție/vânzare, facturi cu TVA 5%, declarația pe proprie răspundere, actul de proprietate, procesul verbal de recepție.

Situații speciale și întrebări frecvente

Construcție pe teren propriu cu constructor

Dacă ai teren și contractezi un constructor, serviciul de construcție beneficiază de TVA 5% dacă rezultatul final este o locuință care respectă condițiile. Constructorul facturează cu TVA 5% serviciul de construcție + materiale.

Construcție pe etape — la roșu acum, la cheie mai târziu

TVA 5% se aplică pe fiecare factură emisă de constructor, cu condiția ca scopul final declarat să fie o locuință sub 120 mp. Chiar dacă faza la roșu este facturată separat de finisaje, TVA-ul poate fi de 5% pe ambele.

Teren + construcție de la același dezvoltator

Dacă cumperi teren + casă de la același vânzător, TVA 5% se aplică pe valoarea totală (teren + construcție), cu condiția ca totalul să fie sub 600.000 RON.

Dezvoltator vs. persoană fizică vânzător

TVA 5% este relevant doar când vânzătorul este plătitor de TVA (firmă/PFA). Dacă cumperi de la o persoană fizică neplatitoare de TVA, prețul nu include TVA deloc.

Ce se întâmplă dacă nu ești eligibil pentru TVA 5%

Dacă nu îndeplinești condițiile (casă peste 120 mp, valoare peste 600.000 RON, a doua locuință), se aplică TVA standard de 19%. Opțiuni de optimizare:

• Reduci suprafața utilă — mută garderobele și cămările în subsol/mansardă (nu se numără)
• Separi valoarea terenului — dacă terenul este cumpărat separat, de la alt vânzător
• Construiești în etape — la roșu sub plafonul de valoare, finisaje ulterior

Atenție la modificări legislative

Condițiile TVA 5% s-au modificat de mai multe ori în ultimii ani:

Recomandare: Verifică întotdeauna cu un contabil sau consultant fiscal condițiile în vigoare la data tranzacției tale. Legislația fiscală se poate modifica prin ordonanțe de urgență.

Nordisk Construct — factură cu TVA 5% corect aplicat

La Nordisk Construct SRL, suntem plătitori de TVA și aplicăm cota redusă de 5% pentru toți clienții eligibili. Te ajutăm cu:

• Verificarea eligibilității pe baza proiectului tău
• Calculul suprafeței utile conform normelor legale
• Facturare corectă cu TVA 5%
• Documentație completă pentru ANAF

Cu peste 10 ani de experiență și 50+ proiecte în București-Ilfov, cunoaștem în detaliu cadrul fiscal aplicabil construcțiilor rezidențiale.

Contactează Nordisk Construct SRL pentru o ofertă cu TVA 5% inclus — transparent, legal, corect.